A la hora de traspasar una vivienda u otro inmueble, las partes pueden cerrar el contrato a través de diferentes fórmulas, como un contrato privado o bien, unaescritura pública firmada ante notario.

Así pues, firmar la compraventa ante notariono es obligatoria, aunque sí muy recomendable.¿El motivo? Esta vía garantiza que el acuerdo es legal, inamovible y seguro al 100%, ya que la actuación de estos funcionarios públicos dota a la operación de un plus de información y da mayor seguridad jurídica a los contratantes. El contrato privado, por su parte, tiene la misma validez, pero no las mismas garantías. 

Las labores del notario

Según explican los propios notarios, “la escritura pública es fehaciente. Es prueba de que ambas partes están de acuerdo en la compraventa de la vivienda y de que expresan su voluntad de cumplir con lo que firman. El notario da fe de este compromiso en la escritura de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que ha manifestado porque están amparadas por la autenticidad que les ha dado el notario. La escritura pública es unaprueba privilegiada ante los tribunales”. Y recuerdan que “la escritura públicaaporta seguridad jurídica. Además de dar fe de la operación y de sus condiciones, el notario verifica y comprueba que los aspectos recogidos en la escritura son ciertos y se ajustan a la legalidad”.

Por ejemplo,comprueba la identidad, capacidad y legitimaciones de comprador y de vendedor, así como los documentosque acreditan que el inmueble está libre de cargas, que su descripción coincide con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica, y que cuenta con la cédula de habitabilidad o el certificado energético,claves para poder cerrar la operación.

A ello se suma que el notario tiene la obligación legal deasesorar imparcialmente y explicar a los contratantes lo que están haciendo y las consecuencias legalesque se derivan de sus actos: es decir, que el que vende pierde la propiedad y que el que compra ya no puede arrepentirse, salvo los casos legales estipulados, entre otras cuestiones.

Elblog notarios en redrecalca que “en nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de libertad de forma, es decir, no se requiere la escritura pública para la existencia del contrato de compraventa. Lo puedes formalizar como quieras, ahora bien, los efectos del documento privado, aunque sea en presencia de testigos, están muy lejos de los de la escritura pública. Así, formalizar la compraventa de tu vivienda en presencia de notario te ayudará antes, durante y después de otorgar la escritura pública de compraventa”.

De hecho,el mismo día del otorgamiento de la escritura, el notario enviará telemáticamente al Registro de la Propiedad una copiade la escritura de la compraventa, así como de la escritura de la hipoteca si el comprador financia la adquisición mediante un préstamo. “Esto garantiza que no puedan afectarle posibles problemas posteriores del vendedor (anterior propietario), como por ejemplo un embargo o una demanda. En los días siguientes, será necesario liquidar los impuestos en el plazo legal”, aclaran los funcionarios públicos.

Por otro lado, la escritura se archiva o guardaen el protocolo notarial desde el que se pueden obtener nuevas copias, consultar datos y comprobar lo que se pactó y en qué condiciones se formalizó la venta. La escritura de venta, por tanto, ni se pierde ni queda en poder de una de las partes

Elegir el notario

Lo más habitual es que sea el compradorel que elige el notario en el que se va a firmar la escritura pública. Y es que la elección del notario es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales.

Pero,según notarios en red, “si hay acuerdo entre las partes, no hay problema: pueden acudir al que quieran,no es necesario que sea el del lugar en donde se encuentre la finca ni el del domicilio de ninguna de las partes”. El blog recalca que “esta facultad sólo tiene los límites que impone el sentido común”. Por ejemplo, si ambas partes residen en Madrid, no tendría sentido desplazarse a otra ciudad para sellar la transacción.

En el caso de que surjan discrepancias y el vendedor no acepte el notario propuesto por el comprador, éste puede reclamarlo ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.

Recordemos queactualmente hay en España cerca de 3.000 notariosy queen la web del Consejo General del Notariado hay un buscadorpara encontrar los más cercanos.

El coste de acudir al notario y quién debe asumirlo

La compraventa está sujeta auna serie de gastos y al pago de impuestos. En términos tributarios, por ejemplo, el comprador debe asumir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de una vivienda de segunda mano (o el AJD y el IVA si se trata de una vivienda nueva). El vendedor, en cambio, deberá tributar en la declaración de la renta (IRPF) si existe una ganancia patrimonial, así como la famosa plusvalía municipal.

En el caso de los gastos, los principales son losaranceles notariales(honorarios del notario), los aranceles registrales (coste de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad) y la minuta de la gestoría (factura de los gestores si les encarga realizar en su nombre trámites como la liquidación de los impuestos).

En el caso de los notarios,los honorarios están regulados por el Gobierno (se trata de un arancel fijo desde 1989) y son los mismos para todos los notarios de España; es decir, se paga lo mismo con independencia de dónde radique el inmueble y la notaría donde firmemos la escritura, aunque sí tiene en cuenta el valor del inmueble. No obstante, y dada la competencia entre las notarías, pueden plantear descuentos de un máximo del 10%. Según los cálculos de idealista/hipotecas,en líneas generales, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble.

Según detalla el Consejo General del Notariado, “los honorarios son sólo una pequeña parte de lo que se paga en la notaría. La mayor parte de la factura es una provisión para hacer frente a impuestos, honorarios de registradores y otros gastos que se generan, que el notario abona en nombre del cliente”.

Además, agrega, “la factura notarial cubre íntegramente el servicio de fe pública extrajudicial: oficinas, sueldo del equipo profesional, seguro de responsabilidad civil, informatización, encuadernación y conservación de las escrituras, mantenimiento de los colegios notariales… sólo una parte corresponde a los honorarios del notario. El notario está obligado a darte una factura detallada de sus servicios y costes correspondientes. Si tienes alguna duda con tu factura, el colegio notarial la revisará de forma gratuita”.

¿Y quién debe pagarlo? Depende de lo pactado entre las partes, ya quela ley deja libertad al comprador y al vendedor.“En ausencia de pacto, se aplicará el criterio legal, es decir, dependerá de la legislación de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, en Navarra, si nada se acuerda, pagarán comprador y vendedor por iguales partes”, explicael blog notarios en red.En Cataluña, en cambio, lo asume el comprador al 100%.

En el caso de que no exista una legislación al respecto, elartículo 1455 del Código Penalestablece que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.f.idealista.